INTRODUCCION
El consumo colaborativo, o economía colaborativa, integra una de las tendencias implícitamente significativas en el ámbito de la economía digital.
Si bien el concepto no es nuevo, en los últimos años han sido testigos del nacimiento de numerosas e innovadoras aplicaciones compartidas que utilizan distintos modelos de negocio y que se centran en un determinado servicios o producto, como por ejemplo automóviles, habitaciones de alquiler, comida o ropa.
En el ámbito del alojamiento de viviendas de uso turístico, vacacional o ocasional, el nuevo paradigma exige un marco jurídico acorde a la nueva realidad (SSTJUE de 20 de diciembre de 2017, sobre la empresa Uber (asunto c-434/15 - NCJ062856-). En el arrendamiento de viviendas turísticas o vacacionales interviene, en bastantes ocasiones, una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario y el propietario, o también puede ser lo que se llama una empresa gestora: una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario, todo ello y cada vez más frecuentemente a partir de una plataforma virtual.
No en vano, se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos, (LAU) a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tomando en consideración el significativo aumento del uso del alojamiento privado para el turismo en los últimos años y que ello podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo o competencia desleal. De hecho en muchos países se ha regulado la nueva oferta turística sobre la base de la economía colaborativa, a pesar de que existen legislaciones muy favorables a estas plataformas virtuales (por ejemplo, Ámsterdam o Londres) frente a otras que establecen más trabas a esta actividad en aras de la protección de los alquileres de larga duración (París o Berlín).
La modificación realizada sobre la LAU establece que no constituye arrendamiento sometido a dicha ley la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada a través de canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial (art. 5 LAU).
Así, hay que estar principalmente a la normativa sectorial que sobre esta cuestión se establezca, donde han cobrado especial intensidad las normativas autonómicas y en tiempos más recientes, ciertas iniciativas municipales.
¿ESTOY OBLIGADO A DECLARAR LOS INGRESOS?
Hay que tener en cuenta que no es lo mismo obligación de declarar (que es proporcionar a la Administración Tributaria competente información de que se están obteniendo estos ingresos) con la obligación de tributar (que es la obligación de pagar por dichos ingresos). En ocasiones, se puede estar obligado a incluir en la declaración de IRPF estas rentas, pero no a tributar por ellas.
En el caso de que estas rentas se califiquen como rendimientos del capital inmobiliario, se estará obligado a declarar cuando se superen los 1.000 euros por este concepto (rendimientos del capital inmobiliario) junto con los rendimientos del trabajo. Hay que tener en cuenta que cuando la vivienda no esté alquilada, la Ley del IRPF (LIRPF) establece la imputación de rentas inmobiliarias: un determinado porcentaje sobre el valor catastral, que "Imputará" rendimientos no obtenidos en realidad.
Por tanto, en todo caso el Anfitrión deberá incluir en la declaración de IRPF todas las rentas procedentes del alquiler, aunque puede descontar de los ingresos todos los gastos que haya soportado.
CALIFICACION DE LOS RENDIMIENTOS OBTENIDOS DEL ALQUILER DE MI INMUEBLE A TRAVÉS DE PLATAFORMAS COMO AIRBNB: RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO.
El anfitrión propietario del inmueble que alquila deberá declarar sus rendimientos como rendimientos del capital inmobiliario.
CUÁLES SERÁN MIS INGRESOS.
Serán ingresos TODAS las prestaciones percibidas del huésped. Normalmente este dato nos lo facilitará la plataforma a través de la que alquilamos el inmueble.
Los rendimientos se imputarán al titular del inmueble, y no a quién se envía o paga la liquidación.
QUE GASTOS SERÁN DEDUCIBLES.
Son deducibles todos los gastos necesarios para el alquiler, siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su relación con el alquiler.
- Serán gastos directamente imputables (100% deducibles): los que estén directamente relacionados con el alquiler. Por ejemplo: comisión de AIRBNB, gastos de limpieza o lavandería, reparaciones por sustitución de elementos rotos por el cliente, pero con el LIMITE de los ingresos.
- Serán gastos prorrateables los gastos relacionados con el inmueble que se puedan imputar parcialmente (los gastos tendrán como límite los ingresos - el resto deducible durante los cuatro años siguientes-), como puede ser en el caso de cesión de habituaciones o cesión durante una parte del año: IBI, Gastos de comunidad, suministros (luz, agua, internet, gas), seguros y la amortización del inmueble (3% del valor catastral o de adquisición, excluido el suelo).
Los anfitriones pueden repercutir gastos por daños a los huéspedes. Habitualmente estas repercusiones que AIRBNB denomina RESTITUCIONES las encontramos como mayor ingreso.
Hay que tener en cuenta que el arrendamiento vacacional de la que constituye nuestra vivienda habitual, puede afectar a la deducción por arrendamiento de la vivienda habitual.
¿SE PUEDE APLICAR LA REDUCCIÓN DEL 60%?
No si se trata de un alquiler de temporada. Sí si va a constituir vivienda habitual del arrendatario.
ANFITRIÓN ARRENDATARIO DEL INMUEBLE.
Si el anfitrión no es el titular del bien inmueble (arrendatario) normalmente las declaraciones del alquiler se declararán como rendimientos del capital mobiliario.
¿DEBO COBRAR IVA DE MIS ESTANCIAS? ¿Y DECLARARLO?
Los arrendamientos de edificaciones concluidos por los propietarios con el intermediador, estarán sujetos y no exentos del IVA. En el caso de la fórmula que utilizan plataformas como booking o airbnb, y que se basan en un contrato de arrendamiento entre dos particulares, puede ser aplicable la exención si nos limitamos al puro arrendamiento, sin entrar en servicios hoteleros (ver art. 20.uno.23 de la LIVA). En caso de que el servicio esté exento por destinarse a vivienda (habitual o no) del arrendatario, no existe obligación de expedir factura.
Según la CV 2907-15, no se consideran servicios complementarios a los propios de la industria hotelera:
- servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escalera, ascensores) así como la de la urbanización dónde está situado.
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Para más información sobre esta cuestión, puede verse la web de la AEAT.
Fani Ibáñez Ferrandis
Abogada y Asesora fiscal.
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